Press Room > Media
01 Shtator 2010
KREDIA HIPOTEKORE – Blerja e shtëpisë përmes financimit
Për shumë prej nesh, blerja e një shtëpie është një nga vendimet më të rëndësishme si dhe ndonjëherë transaksioni më i madh financiar që mund të bëhet në jetë. Të qartësosh pyetjet përpara se të zgjedhësh një kredi do të thotë të bësh krahasimin mes marrjes së një kredie që mund ta përballosh dhe humbjen e të drejtës mbi pronën. Zhvillimi dhe zgjerimi i tregut bankar gjatë viteve të fundit, me krijimin e produkteve dhe programeve të reja, e ka bërë të rëndësishëm kuptimin e kushteve të ofruara për të bërë një zgjedhje racionale. Nëse mendoni të merrni një kredi hipotekore, ne ju këshillojmë të konsideroni të gjitha mundësitë tuaja. Jeni të interesuar të blini një shtëpi?
Shkëlqyeshëm! Me siguri që ju nuk do donit të shpërdoronit të ardhurat e fituara me mund. Por kini kujdes! Mund të jetë një ëndërr, por pa planifikimin dhe informacionin e duhur, mund të kthehet në një makth. Si mund të veproni kundër kësaj? Hapi i parë është të edukohemi pasi “dija” është “aftësi”. Informacioni i mëposhtëm do ju mundësojë: informacionin e nevojshëm mbi kredinë hipotekore në mënyre që të jeni të aftë për të zgjedhur kushtet më optimale dhe shmangur shpenzimet e tepërta, ju jep një bazë teorike dhe praktike njëkohësisht që do t’ju ndihmojë të komunikoni me një oficer kredie në kushte të barabarta, të mësoni qëllimet e kredive hipotekore etj.
Fjala hipotekë (në Anglisht mortgage) mendohet ta ketë origjinën nga Frengjishtja e vjetër mort-që do të thotë vdekje dhe gage-që do të thotë peng. Nëse huamarrësi dështonte të paguante detyrimin mbi huan, huadhënësi merrte pasurinë e lënë peng, duke e kthyer atë pasuri në të ”vdekur” për huamarrësin. Nëse huamarrësi paguante borxhin më pas pengu do të konsiderohej i vdekur për huadhënësin.
Kodi Civil i Republikës së Shqipërisë ka këtë përkufizim për hipotekën:“Hipoteka është një e drejtë reale që vihet mbi pasurinë e debitorit ose të një të treti, në dobi të kreditorit, për të siguruar përmbushjen e një detyrimi.” Në këtë Kod përcaktohet gjithashtu, se sendet e hipotekueshme janë sendet e paluajtshme, si toka, ndërtesat dhe çdo gjë që është e trupëzuar në mënyrë të qëndrueshme e të vazhdueshme me tokën ose ndërtesën. Kur kërkon kredi hipotekore për blerje shtëpie, apartamenti, zyre, dyqani, klienti mund të hipotekojë tokë, shtëpi, apartament, ndërtesa, që në përgjithësi i quajmë pasuri të paluajtshme.
Në kuptimin e ligjit pronar është personi, emri i të cilit është regjistruar si zotërues i pasurisë së paluajtshme. Pronësia mbi një pronë të paluajtshme vërtetohet me një dokument të lëshuar nga Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme (ZRPP-ja), e quajtur “Çertifikatë për Vërtetim Pronësie” ose siç quhet ndryshe “Titull Pronësie”. Dokumenti i pronësisë ka bashkangjitur kartelën dhe hartën e pasurisë së paluajtshme. Si origjinë për fitimin e titullit të pronësisë për një pasuri të paluajtshme, njihen të gjitha kontratat e kalimit të pronësisë, vendimet e gjykatës, hipotekimet, aktet e trashëgimisë, dokumente të tjera ligjore që kanë efekt mbi të drejtat mbi pasurinë e paluajtshme. Nëse merret një kredi për blerje shtëpie apo apartamenti, prona regjistrohet në emër të blerësit, i cili njëkohësisht duhet të nënshkruajë edhe një kontratë hipotekimi, e cila regjistrohet në seksionin përkatës të kartelës së pasurisë të paluajtshme që përdoret si garanci për përmbushjen e detyrimit kontraktor e cila quhet barrë hipotekore. Hipotekuesi/pronari i kolateralit në asnjë rast nuk mund të transferojë titullin e pronësisë, tek një palë e tretë deri në momentin, që huamarrësi të ketë shlyer plotësisht kredinë ndaj Huadhënësit / Bankës, e cila nëpërmjet një Deklarate Noteriale shprehet dakort për fshirjen e hipotekës ose jep miratimin për transferimin e titullit të pronësisë, duke ruajtur “barrën hipotekore”.
Tashmë që ju keni një përceptim më të qartë se çfarë është kredia hipotekore, le të shqyrtojmë elementet e saj. Një kredi hipotekore përbëhet nga tre elemente, pa të cilët kredia nuk do të ishte e zbatueshme. Çdo element duhet të marrë një vlerë, përndryshe kredia nuk mund të llogaritet. Këta elementë janë:
• Shuma e kredisë - Shuma e kredisë i referohet vetëm vlerës nominale; me fjalë të tjera, sasisë së parave që ju dëshironi të kreditoheni (merrni hua).
• Norma e interesit - Norma e interesit është kostoja e rregullt që huadhënësi vendos për fondet e huazuara. Kjo shprehet zakonisht si përqindje e shumës së kredisë, dhe llogaritet në bazë vjetore. Kjo ka një impakt të pashmangshëm në shumën e këstit tuaj mujor. Në rastin kur dy komponentët e tjerë (Shuma dhe Afati i kredisë) mbeten të pandryshuar, sa më e vogël të jetë norma e interesit, aq më i vogël do të jetë kësti juaj mujor; sa më e lartë të jetë norma e interesit, aq më i lartë do të jetë kësti.
• Afati i kredisë - Afati i kredisë nënkupton kohën që duhet për të amortizuar ose shlyer kredinë. Kjo mund të shprehet në muaj ose vite.
Avantazhet kryesore të kredisë hipotekore janë si më poshtë:
• Me marrjen e një kredie hipotekore, huamarrësi vë në zbatim një nga parimet bazë të blerjes së pasurive të paluajtshme: blerjen me paratë e të tjerëve. Kjo eleminon nevojën e përdorimit të parave (cash) ose rezervave (depozitave), të cilat janë aq të vlefshme në raste urgjence, apo për mundësi të tjera investimi. Po aq i rëndësishëm mbetet fakti, që ju mund të mos i zotëroni këto para për ekzekutimin e këtij transaksioni.
• Me blerjen e pasurisë tuaj ju nuk do të shpërdoroni më paratë në shpenzime qeraje. Gjithashtu, ju mund ta përdorni pasurinë e paluajtshme si kolateral për një kredi të dytë në të ardhmen.
• Kredia hipotekore mund të shërbejë për realizimin e qëllimeve të ndryshme si: ndërtimin e një shtëpie verore, rinovimin e shtëpisë suaj etj.
• Pasuria e paluajtshme mund të përdoret si një residencë e dytë ose mund ta jepni me qera, të ardhura këto me të cilat mund të shlyeni këstet mujore të kredisë.
Megjithatë, marrja e një kredie hipotekore ka edhe disavantazhe:
• Ekziston risku i mospagimit në kohë, si pasojë e papunësisë, sëmundjeve, apo ndonjë ngjarjeje të paparashikueshme e cila nuk mbulohet nga policat e sigurimeve.
• Mund të përballeni me uljen e vlerës së shtëpisë tuaj; si pasojë, çmimi i shtëpisë tuaj mund të rezultojë më i vogël sesa borxhi ndaj huadhënësit.
• Norma e interesit mund të luhatet përderisa kreditë jepen me norma të ndryshueshme interesi. Nëse interesi rritet, kësti mujor i kredisë do të rritet.
SI TË VLERËSONI AFTËSINË TUAJ PAGUESE DHE KUSHTET OPTIMALE TË HUADHËNIES
Ju nevojitet një kredi hipotekore për të blerë shtëpinë tuaj të ëndrrave? Bankat duhet të japin kredi në mënyrë që të gjenerojnë fitime dhe të mbajnë biznesin. Secila palë ka nevojë të ndihet e sigurtë në kryerjen e aktivitetit. Bankat do të përpiqen të dinë gjithçka rreth teje. Por ky nuk është dhe as nuk duhet të jetë proces i njëanshëm. Ju gjithashtu do të duhet të zbuloni sa më shumë rreth tyre.
Hapi i parë në procesin e aplikimit për kredi do të ishtë parapërgatitja për kontaktin me bankën. Kërkoni për ofertën më të mirë sepse konkurenca ndërmjet bankave është e fortë dhe megjithëse interesat mund të mos kenë shumë ndryshim kostot që bankat vendosin për shërbimet e tyre në formën e tarifave mund të variojnë. Pas kërkimit për ofertën më të mirë ngushtojeni rrethin e bankave në një apo dy banka me reputacionin më të mirë dhe që kanë një sërë programesh kredie. Pasi të jeni gati për të aplikuar për kredi, do të duhet të takoheni me një oficer kredie i cili do t’ju ndihmojë të bëni aplikimin dhe do t’ju kërkojë mjaft informacion. Por mos harroni se ndërkohë kjo është mundësia juaj për të njohur bankën. Përcaktoni pyetjet përkatëse që do të doni të bënit. Pas këtij takimi duhet të jeni gati për intervistën e radhës. Para së gjithash, filloni të bëni disa llogari të thjeshta. Llogarisni në detaje të ardhurat dhe shpenzimet tuaja mujore. Në këtë mënyrë do të mund të vlerësoni pozitën tuaj financiare por edhe të kurseni kohë në plotësimin e formularëve të aplikimit në bankë. Ju shpenzoni para për: ushqim, veshje, transport, argëtim (këto janë shpenzime të rregullta ditore), shërbime komunale, shkollim, mirëmbajtje makine, kosto rimobilimi, mirëmbajtje shtëpie dhe shlyerje të kredive të mëparshme, etj. Pasi të jenë llogaritur të gjitha zërat e buxhetit, jeni gati të përcaktoni tepricat në para d.m.th diferencën midis të ardhurave dhe shpenzimeve mujore. Ndërkohë, në bazë të vlerës që del nga përllogaritja ju mund të përcaktoni afërsisht shumën e kredisë që mund të përballohet nga familja juaj. Procedurat e brendshme të bankave përcaktojnë sa përqind e të ardhurave tuaja mujore zë kësti mujor i kredisë. Kjo përqindje mund të variojë nga 30% deri në 50%. Disa banka kanë udhëzues për shpenzimet minimale të konsumit për çdo anëtar të familjes. Pas vetë-vlerësimit të aftësisë shlyese ju do të jeni të ndërgjegjshëm për shumën maksimale të huasë që mund t’ju akordohet, ndërkohë do të jeni gati të ndërmerrni hapin tjetër, d.m.th të vizitoni bankën që ju përshtatet më mirë. Por, ndërkohe mos harroni këshillat tona.
Më poshtë do të gjeni disa nga pyetjet të konsideruara si më të rëndësishme kur kërkoni të merrni kredi:
Cili duhet të jetë afati i shlyerjes për huanë tuaj hipotekore?
Shumica e kredive hipotekore janë krijuar në bazë të një plani shlyerje 20 vjeçar, por mund të variojnë nga 10 deri 25 vjet. Pasi të përcaktoni afatin e përshtatshëm të shlyerjes, përcaktoni shumën që mund të paguani çdo muaj. Sa më i shkurtër të jetë afati i maturimit, aq më i lartë do të jetë kësti mujor, por në vlerë absolute do të paguani më pak interes gjatë ripagimit të kredisë.
Çfarë është norma e interesit të kredisë?
Interesi është kryesisht çmimi që ju i paguani institucionit huadhënës për përdorimin e parave të tyre. Sigurisht, sa më e ulët të jetë norma e interesit (kur shuma dhe afati i kredisë mbetën të pandryshuar) aq më të ulta do të jenë këstet mujore. Huadhënësit konkurojnë fort në treg, kështu që kërkoni për normat më të ulta të interesit që mund të përfitoni. Bëni kujdes në dallimin e ndryshimit midis normës nominale dhe asaj reale të interesit. Norma nominale siç komunikohet shpesh në spotet televizive nuk përfshin kostot shtesë mbi huanë (komisionet, tarifat, primet e sigurimeve, etj), ndërsa norma reale i përfshin të gjitha këto kosto shtesë. Norma reale i lejon aplikantëve për kredi të krahasojnë ofertat e ndryshme në treg.
Sa është minimumi i këstit të parë?
Varion ndër banka, por shpesh midis kufirit 20 % deri në 40% të vlerës së objektit të kredisë.
Çfarë është shuma e kredisë hipotekore?
Shuma e kredisë hipotekore është shuma e parave që ju po merrni hua. Kur blini një shtëpi, kjo shumë është zakonisht çmimi i shtëpisë plus çdo komision dhe kosto minus këstin e parë (kapari). Nëse po rifinancoheni, shuma e rifinancimit të kredisë suaj duhet të jetë shlyerja e kredisë aktuale plus çdo tarifë shtesë.
Sa do të jetë pagesa mujore totale e kredisë time? Si ndahet kjo pagesë ndërmjet interesit dhe principalit për afatin e kredisë?
Ju duhet të dini shumën totale të këstit mujor për të përcaktuar nëse mund ta përballoni marrjen e një kredie të caktuar. Vetëm për faktin se huadhënësi thotë se ju kualifikoheni për një shumë të caktuar kredie nuk do të thotë se ajo kredi mund të jetë e përballueshme prej jush. Disa produkte kredie ofrojnë “norma joshëse”, norma interesi të ulta për një kohë të shkurtër që më pas rriten duke rezultuar në pagesa mujore shumë më të larta.
A përfshijnë këstet mujore të kredisë sigurimet e pronës dhe të jetës?
Kur huadhënësi ju shpjegon pagesën “principali dhe interesi mujor”, ai nuk përfshin shumën që duhet të paguani çdo muaj apo vit për sigurimin e jetës dhe pronës. Pothuajse të gjitha kontratat e kredisë hipotekore përmbajnë kërkesën që tregon se huamarrësi duhet të paguajë të dyja sigurimet. Nëse pagesa mujore që huadhënësi cakton nuk përfshin sigurimin, ju duhet të shtoni ato kosto për të përcaktuar këstin total mujor të shtëpisë.
Është norma e interesit të kredisë “fikse” apo “e ndryshueshme”?
Kjo normë në parim mund të jetë “normë fikse,” domethënë mbetet e njëjta gjatë gjithë afatit të kredisë, e ndryshueshme në mënyre periodike me ndryshime në perqindjet e interesit në treg apo sipas inflacionit por edhe një kombinim i të dyjave kështu p.sh. përqindja e interesit mund të jetë e fiksuar për disa vite dhe pastaj të jetë e ndryshueshme. Shpesh, një kredi ofron një normë interesi më të ulët në fillim të afatit të kredisë, që rezulton në një pagesë mujore më të ulët. Megjithatë, norma e interesit mund të rritet ose ulet dhe ju mund të keni një pagesë mujore më të lartë ose më të ulët, ndërkohë që për pagesën e lartë mund të jeni ose nuk mund të jeni në gjendje të paguani.
Çfarë është komisioni i anagazhimit dhe kujt i paguhet?
Komisioni i angazhimit eshte komision i vendosur nga huadhënësi mbi përgatitjen e dosjes së kredisë, shqyrtimin e saj, kqyrjen dhe në disa raste vlerësimin e pronës; zakonisht llogaritet si përqindje e vlerës së kredisë.Ky komision ndryshon në varësi të bankave (mund të varioje nga 0.2%-2% të shumës së huasë). P.sh. nëse ju do të financoni një kredi për shtëpi në shumën e 50,000 Euro, e nëse komisioni i angazhimit i aplikuar është 1% mbi huanë, ju do të paguani 500 Euro). Komisoni i angazhimit mund të paguhen në fillim të kredisë (në moment që ajo miratohet) ose në momentin e disbursimit të kredisë (në varësi të proçedurës së bankës).
A përmban kontrata e kredisë komision parapagimi?
Komisioni i parapagimit është një tarifë që ju ngarkohet nëse e shlyeni kredinë para afatit të maturimit. Shpesh, huadhënësi vendos komision parapagimi të lartë në këmbim të një norme interesi më të ulët në fillim. Nëse kredia juaj ka një komision parapagimi, ju duhet të pyesni huadhënësin se cili do të jetë ndryshimi në normën e interesit që ju do të paguanit në kredi me ose pa komision parapagimi. Ju duhet të siguroheni që po merrni një përfitim në këmbim të komisionit të parapagimit.
Çfarë monedhe duhet të zgjidhni në marrjen e kredisë?
Kredia për shtëpi në monedhën vendase mund të shlyhet vetëm në Lek, ndërsa ajo në monedhë të huaj mund të shlyhet vetëm në valutë. Huamarrja në Lek, si avantazh kryesor i kredisë hipotekore siguron një plan vjetor shlyerje konstant duke mos ofruar surpriza përgjatë kësaj periudhe. Duke e marrë kredinë në Lek ju do të mund të menaxhoni lehtësisht portofolin personal si dhe minimizoni rreziqet që do të ndikonin shpenzimet tuaja ditore ose mujore. Megjithëse, çmimi i pasurisë së paluajtshme i nënshkruar në kontratë mund të jetë përcaktuar në valutë, këshillohet që kredia të merret në Lek dhe të kryhet vetëm një shkëmbim valutor po atë ditë, dhe jo të bëhet çdo muaj deri në maturim të plotë të kredisë. Norma e interesit që caktohet për kredinë në monedhë të huaj bazohet në normat e interesit të zbatueshme në valutën në të cilën është vendosur dhe jo mbi normat e interesit të zbatueshme në Lek. Kreditë hipotekore në valutë paraqesin rreziqe shtesë si për huamarrësin dhe për huadhënësin (banka). Për huamarrësin, huamarrja në valutë pa informacionin e duhur përbën përfundimisht një nga format e spekulimit valutor, e cila ekspozon huamarrësin përballë rrezikut valutor. Kreditë në valutë të huaj janë preferencë e spekulatorëve të vetëdijshëm ndaj ekzistencës së rrezikut. Luhatjet e këmbimit valutor janë të paparashikueshme dhe ndërkohë ju thjesht tentoni të parashikoni nëse valuta do të forcohet ose dobësohet kundrejt Lekut. Kreditë hipotekore në valutë kërkojnë një përkujdesje të veçantë. Në rastin e emigrantëve, të cilët kanë të ardhurat dhe asetet e tyre në valutë, mund të jetë e arsyeshme, që të marrin një kredi hipotekore në valutë.
A duhet ti kuptoj të gjitha pikat në dokumentet e nënshkruara ?
Ju duhet të lexoni me kujdes dhe të kuptoni marrëveshjen e kredisë, kontratën e hipotekës, kushtet dhe termat e policave të sigurimit me qëllim që të kuptoni të drejtat dhe përgjegjësitë tuaja. Mund të hasni vështirësi në të kuptuarit e afateve dhe kushteve të kredisë, prandaj mos hezitoni të pyesni palën tjetër (oficerin e kredisë) ose avokatin tuaj personal për t’jua shpjeguar ato në detaje . Kini kujdes dhe sigurohuni se çdo gjë që keni diskutuar dhe pranuar gjatë proçesit të kredisë, është materializuar në dokumente ligjore. Çfarë mbetet në fund është kontrata, e cila është baza e zgjidhjes së problemeve tuaja në të ardhmen.
(Ky material është marrë nga Banka Kombëtare Tregtare)
KREDIA HIPOTEKORE – Blerja e shtëpisë përmes financimit
Për shumë prej nesh, blerja e një shtëpie është një nga vendimet më të rëndësishme si dhe ndonjëherë transaksioni më i madh financiar që mund të bëhet në jetë. Të qartësosh pyetjet përpara se të zgjedhësh një kredi do të thotë të bësh krahasimin mes marrjes së një kredie që mund ta përballosh dhe humbjen e të drejtës mbi pronën. Zhvillimi dhe zgjerimi i tregut bankar gjatë viteve të fundit, me krijimin e produkteve dhe programeve të reja, e ka bërë të rëndësishëm kuptimin e kushteve të ofruara për të bërë një zgjedhje racionale. Nëse mendoni të merrni një kredi hipotekore, ne ju këshillojmë të konsideroni të gjitha mundësitë tuaja. Jeni të interesuar të blini një shtëpi?
Shkëlqyeshëm! Me siguri që ju nuk do donit të shpërdoronit të ardhurat e fituara me mund. Por kini kujdes! Mund të jetë një ëndërr, por pa planifikimin dhe informacionin e duhur, mund të kthehet në një makth. Si mund të veproni kundër kësaj? Hapi i parë është të edukohemi pasi “dija” është “aftësi”. Informacioni i mëposhtëm do ju mundësojë: informacionin e nevojshëm mbi kredinë hipotekore në mënyre që të jeni të aftë për të zgjedhur kushtet më optimale dhe shmangur shpenzimet e tepërta, ju jep një bazë teorike dhe praktike njëkohësisht që do t’ju ndihmojë të komunikoni me një oficer kredie në kushte të barabarta, të mësoni qëllimet e kredive hipotekore etj.
Fjala hipotekë (në Anglisht mortgage) mendohet ta ketë origjinën nga Frengjishtja e vjetër mort-që do të thotë vdekje dhe gage-që do të thotë peng. Nëse huamarrësi dështonte të paguante detyrimin mbi huan, huadhënësi merrte pasurinë e lënë peng, duke e kthyer atë pasuri në të ”vdekur” për huamarrësin. Nëse huamarrësi paguante borxhin më pas pengu do të konsiderohej i vdekur për huadhënësin.
Kodi Civil i Republikës së Shqipërisë ka këtë përkufizim për hipotekën:“Hipoteka është një e drejtë reale që vihet mbi pasurinë e debitorit ose të një të treti, në dobi të kreditorit, për të siguruar përmbushjen e një detyrimi.” Në këtë Kod përcaktohet gjithashtu, se sendet e hipotekueshme janë sendet e paluajtshme, si toka, ndërtesat dhe çdo gjë që është e trupëzuar në mënyrë të qëndrueshme e të vazhdueshme me tokën ose ndërtesën. Kur kërkon kredi hipotekore për blerje shtëpie, apartamenti, zyre, dyqani, klienti mund të hipotekojë tokë, shtëpi, apartament, ndërtesa, që në përgjithësi i quajmë pasuri të paluajtshme.
Në kuptimin e ligjit pronar është personi, emri i të cilit është regjistruar si zotërues i pasurisë së paluajtshme. Pronësia mbi një pronë të paluajtshme vërtetohet me një dokument të lëshuar nga Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme (ZRPP-ja), e quajtur “Çertifikatë për Vërtetim Pronësie” ose siç quhet ndryshe “Titull Pronësie”. Dokumenti i pronësisë ka bashkangjitur kartelën dhe hartën e pasurisë së paluajtshme. Si origjinë për fitimin e titullit të pronësisë për një pasuri të paluajtshme, njihen të gjitha kontratat e kalimit të pronësisë, vendimet e gjykatës, hipotekimet, aktet e trashëgimisë, dokumente të tjera ligjore që kanë efekt mbi të drejtat mbi pasurinë e paluajtshme. Nëse merret një kredi për blerje shtëpie apo apartamenti, prona regjistrohet në emër të blerësit, i cili njëkohësisht duhet të nënshkruajë edhe një kontratë hipotekimi, e cila regjistrohet në seksionin përkatës të kartelës së pasurisë të paluajtshme që përdoret si garanci për përmbushjen e detyrimit kontraktor e cila quhet barrë hipotekore. Hipotekuesi/pronari i kolateralit në asnjë rast nuk mund të transferojë titullin e pronësisë, tek një palë e tretë deri në momentin, që huamarrësi të ketë shlyer plotësisht kredinë ndaj Huadhënësit / Bankës, e cila nëpërmjet një Deklarate Noteriale shprehet dakort për fshirjen e hipotekës ose jep miratimin për transferimin e titullit të pronësisë, duke ruajtur “barrën hipotekore”.
Tashmë që ju keni një përceptim më të qartë se çfarë është kredia hipotekore, le të shqyrtojmë elementet e saj. Një kredi hipotekore përbëhet nga tre elemente, pa të cilët kredia nuk do të ishte e zbatueshme. Çdo element duhet të marrë një vlerë, përndryshe kredia nuk mund të llogaritet. Këta elementë janë:
• Shuma e kredisë - Shuma e kredisë i referohet vetëm vlerës nominale; me fjalë të tjera, sasisë së parave që ju dëshironi të kreditoheni (merrni hua).
• Norma e interesit - Norma e interesit është kostoja e rregullt që huadhënësi vendos për fondet e huazuara. Kjo shprehet zakonisht si përqindje e shumës së kredisë, dhe llogaritet në bazë vjetore. Kjo ka një impakt të pashmangshëm në shumën e këstit tuaj mujor. Në rastin kur dy komponentët e tjerë (Shuma dhe Afati i kredisë) mbeten të pandryshuar, sa më e vogël të jetë norma e interesit, aq më i vogël do të jetë kësti juaj mujor; sa më e lartë të jetë norma e interesit, aq më i lartë do të jetë kësti.
• Afati i kredisë - Afati i kredisë nënkupton kohën që duhet për të amortizuar ose shlyer kredinë. Kjo mund të shprehet në muaj ose vite.
Avantazhet kryesore të kredisë hipotekore janë si më poshtë:
• Me marrjen e një kredie hipotekore, huamarrësi vë në zbatim një nga parimet bazë të blerjes së pasurive të paluajtshme: blerjen me paratë e të tjerëve. Kjo eleminon nevojën e përdorimit të parave (cash) ose rezervave (depozitave), të cilat janë aq të vlefshme në raste urgjence, apo për mundësi të tjera investimi. Po aq i rëndësishëm mbetet fakti, që ju mund të mos i zotëroni këto para për ekzekutimin e këtij transaksioni.
• Me blerjen e pasurisë tuaj ju nuk do të shpërdoroni më paratë në shpenzime qeraje. Gjithashtu, ju mund ta përdorni pasurinë e paluajtshme si kolateral për një kredi të dytë në të ardhmen.
• Kredia hipotekore mund të shërbejë për realizimin e qëllimeve të ndryshme si: ndërtimin e një shtëpie verore, rinovimin e shtëpisë suaj etj.
• Pasuria e paluajtshme mund të përdoret si një residencë e dytë ose mund ta jepni me qera, të ardhura këto me të cilat mund të shlyeni këstet mujore të kredisë.
Megjithatë, marrja e një kredie hipotekore ka edhe disavantazhe:
• Ekziston risku i mospagimit në kohë, si pasojë e papunësisë, sëmundjeve, apo ndonjë ngjarjeje të paparashikueshme e cila nuk mbulohet nga policat e sigurimeve.
• Mund të përballeni me uljen e vlerës së shtëpisë tuaj; si pasojë, çmimi i shtëpisë tuaj mund të rezultojë më i vogël sesa borxhi ndaj huadhënësit.
• Norma e interesit mund të luhatet përderisa kreditë jepen me norma të ndryshueshme interesi. Nëse interesi rritet, kësti mujor i kredisë do të rritet.
SI TË VLERËSONI AFTËSINË TUAJ PAGUESE DHE KUSHTET OPTIMALE TË HUADHËNIES
Ju nevojitet një kredi hipotekore për të blerë shtëpinë tuaj të ëndrrave? Bankat duhet të japin kredi në mënyrë që të gjenerojnë fitime dhe të mbajnë biznesin. Secila palë ka nevojë të ndihet e sigurtë në kryerjen e aktivitetit. Bankat do të përpiqen të dinë gjithçka rreth teje. Por ky nuk është dhe as nuk duhet të jetë proces i njëanshëm. Ju gjithashtu do të duhet të zbuloni sa më shumë rreth tyre.
Hapi i parë në procesin e aplikimit për kredi do të ishtë parapërgatitja për kontaktin me bankën. Kërkoni për ofertën më të mirë sepse konkurenca ndërmjet bankave është e fortë dhe megjithëse interesat mund të mos kenë shumë ndryshim kostot që bankat vendosin për shërbimet e tyre në formën e tarifave mund të variojnë. Pas kërkimit për ofertën më të mirë ngushtojeni rrethin e bankave në një apo dy banka me reputacionin më të mirë dhe që kanë një sërë programesh kredie. Pasi të jeni gati për të aplikuar për kredi, do të duhet të takoheni me një oficer kredie i cili do t’ju ndihmojë të bëni aplikimin dhe do t’ju kërkojë mjaft informacion. Por mos harroni se ndërkohë kjo është mundësia juaj për të njohur bankën. Përcaktoni pyetjet përkatëse që do të doni të bënit. Pas këtij takimi duhet të jeni gati për intervistën e radhës. Para së gjithash, filloni të bëni disa llogari të thjeshta. Llogarisni në detaje të ardhurat dhe shpenzimet tuaja mujore. Në këtë mënyrë do të mund të vlerësoni pozitën tuaj financiare por edhe të kurseni kohë në plotësimin e formularëve të aplikimit në bankë. Ju shpenzoni para për: ushqim, veshje, transport, argëtim (këto janë shpenzime të rregullta ditore), shërbime komunale, shkollim, mirëmbajtje makine, kosto rimobilimi, mirëmbajtje shtëpie dhe shlyerje të kredive të mëparshme, etj. Pasi të jenë llogaritur të gjitha zërat e buxhetit, jeni gati të përcaktoni tepricat në para d.m.th diferencën midis të ardhurave dhe shpenzimeve mujore. Ndërkohë, në bazë të vlerës që del nga përllogaritja ju mund të përcaktoni afërsisht shumën e kredisë që mund të përballohet nga familja juaj. Procedurat e brendshme të bankave përcaktojnë sa përqind e të ardhurave tuaja mujore zë kësti mujor i kredisë. Kjo përqindje mund të variojë nga 30% deri në 50%. Disa banka kanë udhëzues për shpenzimet minimale të konsumit për çdo anëtar të familjes. Pas vetë-vlerësimit të aftësisë shlyese ju do të jeni të ndërgjegjshëm për shumën maksimale të huasë që mund t’ju akordohet, ndërkohë do të jeni gati të ndërmerrni hapin tjetër, d.m.th të vizitoni bankën që ju përshtatet më mirë. Por, ndërkohe mos harroni këshillat tona.
Më poshtë do të gjeni disa nga pyetjet të konsideruara si më të rëndësishme kur kërkoni të merrni kredi:
Cili duhet të jetë afati i shlyerjes për huanë tuaj hipotekore?
Shumica e kredive hipotekore janë krijuar në bazë të një plani shlyerje 20 vjeçar, por mund të variojnë nga 10 deri 25 vjet. Pasi të përcaktoni afatin e përshtatshëm të shlyerjes, përcaktoni shumën që mund të paguani çdo muaj. Sa më i shkurtër të jetë afati i maturimit, aq më i lartë do të jetë kësti mujor, por në vlerë absolute do të paguani më pak interes gjatë ripagimit të kredisë.
Çfarë është norma e interesit të kredisë?
Interesi është kryesisht çmimi që ju i paguani institucionit huadhënës për përdorimin e parave të tyre. Sigurisht, sa më e ulët të jetë norma e interesit (kur shuma dhe afati i kredisë mbetën të pandryshuar) aq më të ulta do të jenë këstet mujore. Huadhënësit konkurojnë fort në treg, kështu që kërkoni për normat më të ulta të interesit që mund të përfitoni. Bëni kujdes në dallimin e ndryshimit midis normës nominale dhe asaj reale të interesit. Norma nominale siç komunikohet shpesh në spotet televizive nuk përfshin kostot shtesë mbi huanë (komisionet, tarifat, primet e sigurimeve, etj), ndërsa norma reale i përfshin të gjitha këto kosto shtesë. Norma reale i lejon aplikantëve për kredi të krahasojnë ofertat e ndryshme në treg.
Sa është minimumi i këstit të parë?
Varion ndër banka, por shpesh midis kufirit 20 % deri në 40% të vlerës së objektit të kredisë.
Çfarë është shuma e kredisë hipotekore?
Shuma e kredisë hipotekore është shuma e parave që ju po merrni hua. Kur blini një shtëpi, kjo shumë është zakonisht çmimi i shtëpisë plus çdo komision dhe kosto minus këstin e parë (kapari). Nëse po rifinancoheni, shuma e rifinancimit të kredisë suaj duhet të jetë shlyerja e kredisë aktuale plus çdo tarifë shtesë.
Sa do të jetë pagesa mujore totale e kredisë time? Si ndahet kjo pagesë ndërmjet interesit dhe principalit për afatin e kredisë?
Ju duhet të dini shumën totale të këstit mujor për të përcaktuar nëse mund ta përballoni marrjen e një kredie të caktuar. Vetëm për faktin se huadhënësi thotë se ju kualifikoheni për një shumë të caktuar kredie nuk do të thotë se ajo kredi mund të jetë e përballueshme prej jush. Disa produkte kredie ofrojnë “norma joshëse”, norma interesi të ulta për një kohë të shkurtër që më pas rriten duke rezultuar në pagesa mujore shumë më të larta.
A përfshijnë këstet mujore të kredisë sigurimet e pronës dhe të jetës?
Kur huadhënësi ju shpjegon pagesën “principali dhe interesi mujor”, ai nuk përfshin shumën që duhet të paguani çdo muaj apo vit për sigurimin e jetës dhe pronës. Pothuajse të gjitha kontratat e kredisë hipotekore përmbajnë kërkesën që tregon se huamarrësi duhet të paguajë të dyja sigurimet. Nëse pagesa mujore që huadhënësi cakton nuk përfshin sigurimin, ju duhet të shtoni ato kosto për të përcaktuar këstin total mujor të shtëpisë.
Është norma e interesit të kredisë “fikse” apo “e ndryshueshme”?
Kjo normë në parim mund të jetë “normë fikse,” domethënë mbetet e njëjta gjatë gjithë afatit të kredisë, e ndryshueshme në mënyre periodike me ndryshime në perqindjet e interesit në treg apo sipas inflacionit por edhe një kombinim i të dyjave kështu p.sh. përqindja e interesit mund të jetë e fiksuar për disa vite dhe pastaj të jetë e ndryshueshme. Shpesh, një kredi ofron një normë interesi më të ulët në fillim të afatit të kredisë, që rezulton në një pagesë mujore më të ulët. Megjithatë, norma e interesit mund të rritet ose ulet dhe ju mund të keni një pagesë mujore më të lartë ose më të ulët, ndërkohë që për pagesën e lartë mund të jeni ose nuk mund të jeni në gjendje të paguani.
Çfarë është komisioni i anagazhimit dhe kujt i paguhet?
Komisioni i angazhimit eshte komision i vendosur nga huadhënësi mbi përgatitjen e dosjes së kredisë, shqyrtimin e saj, kqyrjen dhe në disa raste vlerësimin e pronës; zakonisht llogaritet si përqindje e vlerës së kredisë.Ky komision ndryshon në varësi të bankave (mund të varioje nga 0.2%-2% të shumës së huasë). P.sh. nëse ju do të financoni një kredi për shtëpi në shumën e 50,000 Euro, e nëse komisioni i angazhimit i aplikuar është 1% mbi huanë, ju do të paguani 500 Euro). Komisoni i angazhimit mund të paguhen në fillim të kredisë (në moment që ajo miratohet) ose në momentin e disbursimit të kredisë (në varësi të proçedurës së bankës).
A përmban kontrata e kredisë komision parapagimi?
Komisioni i parapagimit është një tarifë që ju ngarkohet nëse e shlyeni kredinë para afatit të maturimit. Shpesh, huadhënësi vendos komision parapagimi të lartë në këmbim të një norme interesi më të ulët në fillim. Nëse kredia juaj ka një komision parapagimi, ju duhet të pyesni huadhënësin se cili do të jetë ndryshimi në normën e interesit që ju do të paguanit në kredi me ose pa komision parapagimi. Ju duhet të siguroheni që po merrni një përfitim në këmbim të komisionit të parapagimit.
Çfarë monedhe duhet të zgjidhni në marrjen e kredisë?
Kredia për shtëpi në monedhën vendase mund të shlyhet vetëm në Lek, ndërsa ajo në monedhë të huaj mund të shlyhet vetëm në valutë. Huamarrja në Lek, si avantazh kryesor i kredisë hipotekore siguron një plan vjetor shlyerje konstant duke mos ofruar surpriza përgjatë kësaj periudhe. Duke e marrë kredinë në Lek ju do të mund të menaxhoni lehtësisht portofolin personal si dhe minimizoni rreziqet që do të ndikonin shpenzimet tuaja ditore ose mujore. Megjithëse, çmimi i pasurisë së paluajtshme i nënshkruar në kontratë mund të jetë përcaktuar në valutë, këshillohet që kredia të merret në Lek dhe të kryhet vetëm një shkëmbim valutor po atë ditë, dhe jo të bëhet çdo muaj deri në maturim të plotë të kredisë. Norma e interesit që caktohet për kredinë në monedhë të huaj bazohet në normat e interesit të zbatueshme në valutën në të cilën është vendosur dhe jo mbi normat e interesit të zbatueshme në Lek. Kreditë hipotekore në valutë paraqesin rreziqe shtesë si për huamarrësin dhe për huadhënësin (banka). Për huamarrësin, huamarrja në valutë pa informacionin e duhur përbën përfundimisht një nga format e spekulimit valutor, e cila ekspozon huamarrësin përballë rrezikut valutor. Kreditë në valutë të huaj janë preferencë e spekulatorëve të vetëdijshëm ndaj ekzistencës së rrezikut. Luhatjet e këmbimit valutor janë të paparashikueshme dhe ndërkohë ju thjesht tentoni të parashikoni nëse valuta do të forcohet ose dobësohet kundrejt Lekut. Kreditë hipotekore në valutë kërkojnë një përkujdesje të veçantë. Në rastin e emigrantëve, të cilët kanë të ardhurat dhe asetet e tyre në valutë, mund të jetë e arsyeshme, që të marrin një kredi hipotekore në valutë.
A duhet ti kuptoj të gjitha pikat në dokumentet e nënshkruara ?
Ju duhet të lexoni me kujdes dhe të kuptoni marrëveshjen e kredisë, kontratën e hipotekës, kushtet dhe termat e policave të sigurimit me qëllim që të kuptoni të drejtat dhe përgjegjësitë tuaja. Mund të hasni vështirësi në të kuptuarit e afateve dhe kushteve të kredisë, prandaj mos hezitoni të pyesni palën tjetër (oficerin e kredisë) ose avokatin tuaj personal për t’jua shpjeguar ato në detaje . Kini kujdes dhe sigurohuni se çdo gjë që keni diskutuar dhe pranuar gjatë proçesit të kredisë, është materializuar në dokumente ligjore. Çfarë mbetet në fund është kontrata, e cila është baza e zgjidhjes së problemeve tuaja në të ardhmen.
(Ky material është marrë nga Banka Kombëtare Tregtare)
Media > Të tjera- Arkivë -